Апартаменты: универсальная загадка для пермяка

27.03.2017

Апартаменты до сих пор остаются для жителей Перми редким предложением. В таком формате возводилась часть комплекса «Жемчужина» на бульваре Гагарина, а также «Манхеттен» на улице Екатерининской. Сейчас строятся ещё несколько таких объектов, однако традиционных, исключительно офисных и жилых новостроек гораздо больше. Есть ли будущее у апартаментов?

Федеральные тренды 

Формат апартаментов крайне популярен в столице России. По данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», процент строек апартаментов в регионах – лишь 2% от объёма традиционного жилья. Зато в Москве – 24%. Успех этого формата связан с низким, на фоне аналогичных квартир, ценником. Разница в стоимости составляет 15–20%. При этом локации размещения таких объектов застройщики тоже выбирают с умом. 

Несмотря на разницу в цене с аналогами, далеко не все предложения рынка апартаментов доступны для небогатого покупателя. Предложения сконцентрированы в сегменте «бизнес». Для сравнения: даже самые дешёвые варианты раза в два дороже, чем ряд квартир в новостройках Перми. Зато аналогов по цене самых шикарных апартаментов в Прикамье не существует.

Справка:

Самыми доступными в Москве в сегменте апартаментов на конец 2016 года были следующие объекты:

- студия 16,42 кв. м за 2,28 млн руб. в гостинице «Восток»;

- студия 16,03 кв. м за 2,3 млн руб. в комплексе CleverLand;

- студия 24,2 кв. м за 2,5 млн руб. в студио-квартале «Царицыно».

Наиболее дорогими объектами в сегменте апартаментов на конец 2016 года в Москве стали:

- пентхаус 500 кв. м за 1558,9 млн руб. в доме NABOKOV;

- апартаменты 1898,4 кв. м за 1006,2 млн руб. в комплексе «Башня Федерация»;

- пентхаус 415,80 кв. м за 914,8 млн руб. в МФК «Новый Арбат, 32».

*По данным «Метриум Групп» 

Главным минусом апартаментов называют невозможность постоянной регистрации. Зачастую владельцам такого жилья это и не нужно. Однако в конце 2016 года в правительстве и Госдуме прорабатывалась идея предоставления такой возможности гражданам. Также обсуждались вопросы, связанные с актуализацией норм и правил строительства апартаментов. Законодателей тревожит, что эти помещения не относятся к жилым, а значит, требования к их возведению совершенно иные. Да и обеспечение социальной инфраструктурой таких объектов не предусмотрено. 

В Москве конкурентоспособность данного формата вполне понятна: местоположение и цена играют для многих покупателей решающую роль. Количество иногородних и иностранцев, нуждающихся в жилье, – на порядок выше, чем в регионах. А отсутствие социальных объектов может вполне компенсировать рынок платных услуг. 

Формат настолько популярен, что банки уже предлагают ипотечные программы для покупателей апартаментов в новостройках на условиях, близких к традиционной квартирной ипотеке. Например, с 19 января такую возможность предоставляет и Сбербанк. Отметим, что условия кредита не зависят от грядущего использования апартаментов: для бизнеса или для жизни. Предложение действительно и для Перми. 

– С 19 января клиенты Сбербанка могут получить ипотечный кредит на приобретение строящихся апартаментов в рамках продукта «Приобретение строящегося жилья». Мы учли спрос на этот вид объектов недвижимости как со стороны наших клиентов, так и со стороны контрагентов, и рады, что с запуском такого предложения можем удовлетворить более широкий спектр потребностей участников рынка. На кредитование апартаментов распространяются действующие в Сбербанке акции на новостройки. Ставки по продукту составляют от 12% до 13,0% годовых. Заявки на ипотечный кредит для приобретения апартаментов рассматриваются в стандартном порядке, без каких-либо дополнительных требований со стороны банка к заёмщику, – отмечает заместитель управляющего Пермским отделением Сбербанка Юлия Петухова.

Зачем пермяку апартаменты?

Чем формат апартаментов может привлечь пермяка? Если необходимости постоянной регистрации в Перми нет – можно приобрести помещение для жизни. Но есть ли смысл приобретать одни апартаменты для сдачи в аренду? Эксперты считают, что такое вложение в текущих экономических условиях не самое эффективное.  

– Низкая активность рынка аренды жилья обусловлена в большей степени образом жизни россиян, и в частности пермяков, – рассказывает исполнительный директор ООО «Р-Консалтинг» Ольга Козырева. – К примеру, в Штатах такой формат жилья занимает значительную долю рынка, так как инфраструктура страны достаточно развита и предоставляет человеку возможность легко сменить  место жительства в случае смены работы и, соответственно, снять апартаменты на желаемый срок. Что касается России, то в последнее время наблюдаются некие тенденции к формированию унифицированной и доступной инфраструктуры страны, в частности – систем электронного  обслуживания, но, тем не менее, эта инфраструктура ещё достаточно далека от совершенства. Даже при наличии универсальной и гибкой инфраструктуры должно пройти какое-то время, чтобы сформировался свободный образ жизни людей, не привязанных к «своему»  дому. Только при таком условии инвестиции в доходное жильё будут перспективными. Кроме того, с экономической точки зрения, рынок аренды коммерческой и жилой недвижимости в Перми является низкорентабельным. Сроки окупаемости могут доходить до 30 лет. На текущий момент большие показатели дают банковские депозиты. Кроме того, арендные ставки имеют отрицательную динамику. Если ещё на второй квартал 2015 года в среднем по городу арендная ставка за аренду жилья составляла 20 тыс. руб., то на четвёртый квартал 2016 года – уже 15 тыс. руб.

Однако у апартаментов в Перми есть перспективы. Это и отличный плацдарм для малого бизнеса.

– Основное отличие апартаментов от обычного офиса или квартиры в том, что они могут использоваться в коммерческих целях или быть переведены в помещения жилого назначения, – рассказывает куратор отдела развития Центра недвижимости и права «Белые ночи» Александр Каменев. – Правда, в последнем случае – с одной оговоркой: над и под апартаментами не должно находиться офисных помещений. В таком случае единственное отличие от квартиры будет в том, что собственник не сможет в них прописаться. Сама идея постройки апартаментов заимствована с Запада, где очень развит малый бизнес и предприниматели привыкли экономить своё время. Такой тип недвижимости подходит людям, которые занимаются частной практикой и вполне могут совмещать жилую зону с рабочей. В пример можно привести частных стоматологов, парикмахеров, психологов и т. д. Чтобы попасть на рабочее место, им достаточно перейти в соседнюю комнату. Не нужно одновременно платить аренду (ипотеку) за жильё и отдельно рассчитываться за офис. Да и ценник на апартаменты ниже, чем на офисы, в среднем на 5–10%. Таким образом получается экономить не только время до работы, но и деньги.

По мнению Александра Каменева, жители Перми пока не совсем понимают, зачем нужен такой формат.

– Предложений на пермском  рынке не так много, а те, которые имеются на данный момент, не совсем отражают суть подобного рода недвижимости, – говорит эксперт. – У покупателя не сформировано понимание преимуществ апартаментов. Не последнюю роль в этом играет местоположение зданий, ведь при выборе офиса или квартиры людей волнует развитость инфраструктуры района. Но уверен: через какое-то время пермяки начнут понимать ценность времени. Тогда подобные объекты будут набирать популярность.

В Перми предложение по апартаментам ограничено. На данный момент Трест 14 возводит «Меланж» на ул. Куйбышева, «Камская долина» строит «Симфонию» на ул. Советской. Также анонсирован комплекс загородного формата, включающий формат апартаментов, LakeWood на ул. Братской.

Экспертное мнение

Ольга Мишина, начальник отдела продаж ПАО «Трест № 14»

– Данный формат недвижимости, несомненно, привлекателен для инвесторов возможностью получения в дальнейшем дохода от сдачи в аренду и как квартиры, и как офисного помещения. Не секрет, что в разные периоды времени бывают более выгодными тот или другой формат получения дохода от аренды.

Что касается понятности формата этого типа недвижимости для пермяков – не скроем, что формат апартов непривычен, но мы отвечаем на все вопросы обратившимся к нам потенциальным дольщикам. Первое, что приходится объяснять, – отсутствие прописки не является синонимом отсутствия права обладания данным типом собственности. В принципе, мы понимаем, что истоки этого заблуждения тянутся ещё со времён нашего «советского» прошлого, но если всё разъяснить согласно действующему законодательству, то даже люди более старшего поколения положительно начинают воспринимать апартаменты.

Также потенциальных дольщиков интересует качество наших объектов – тут мы можем смело похвастаться: во-первых, здание полностью из кирпича, высота потолков в чистовой отделке будет составлять 3 метра. Следует отметить, что апарты мы сдаём с отделкой «под ключ», и дольщику не нужно будет тратить время и средства для доведения апартаментов, что называется, «до ума».

Также в наше время актуален вопрос финансирования строительства. Нами разработаны схемы с рассрочкой, ипотекой, также мы работаем со вторичкой – предлагаем помощь в реализации.

Страхи всегда присутствуют у дольщиков, когда они решаются на заключение договора участия в долевом строительстве, я бы даже сказала, независимо от формата объекта финансирования. В отделе продаж мы проводим очень много консультаций для того, чтобы развеять сомнения и страхи, наше кредо – предоставить клиенту полную и достоверную информацию, чтобы он принял для себя нужное решение. Чаще всего это «правильное решение» – заключить с нами договор.

Печатную версию статьи вы можете найти в журнале «Метражи» в №1 за 2017 г.


Комментарии

Пока нет комментариев

Написать комментарий